Chi phí bỏ ra cao nhưng lợi nhuận đầu tư thấp, khó khăn trong tìm kiếm khách hàng và cạnh tranh gắt gao đang khiến nhiều nhà đầu tư không còn hứng thú với việc đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê tại TP.HCM.
Bỏ ra bạc tỷ thu lời bạc cắc
Bỏ ra hàng tỷ để mua một căn chung cư cao cấp tại TP. Thủ Đức nhưng chỉ kiếm về mức lợi tức chưa đến 4% một năm, bà P.T.K.Xuân (Sư Vạn Hạnh, quận 10) có phần chán nản với kênh đầu tư này và đang có xu hướng chuyển dịch sang phân khúc khác khả quan hơn.
Được biết bà Xuân đã nhiều năm đầu tư vào loại hình BĐS cho thuê bao gồm cả căn hộ và nhà phố nhưng chưa khi nào mà phân khúc cho thuê bết bát như 2 năm trở lại đây. Nhà đầu tư này sở hữu khá nhiều căn hộ đang cho thuê, chủ yếu là các căn thuộc dự án trung cấp và cao cấp. “Hai căn chung cư trung cấp tại khu vực quận 9 tôi mua thời điểm 2018 giá chỉ khoảng 1,2-1,4 tỷ đồng giờ đang cho thuê lại với giá 8-9 triệu/tháng trong khi căn hộ cao cấp tại quận 2 mua hơn 5,5 tỷ đồng cũng chỉ cho thuê được với giá chưa đến 13 triệu/tháng. Đã vậy gần 7 tháng nay cũng không tìm được khách thuê”, bà Xuân cho biết.
Lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM đang có xu hướng giảm dần qua các năm do áp lực cạnh tranh cao. Ảnh minh họa
Tương tự, anh Nguyễn Văn Minh, một nhà đầu tư phân khúc căn hộ này tại quận 7 chia sẻ, trước anh bỏ ra gần 5 tỷ đồng để mua và cải tạo lại căn hộ cao cấp gần khu Phú Mỹ Hưng để cho khách Hàn Quốc thuê. Lúc đầu cho thuê giá 25 triệu/tháng nhưng từ cuối năm 2019 thì khách trả nhà, việc cho thuê khó khăn nên phải giảm xuống 20 triệu rồi xuống tiếp 18 triệu /tháng. Đến năm 2020 thì gần như không có khách Hàn thuê, anh tiếp tục điều chỉnh giá xuống 15 triệu nhằm kéo khách thuê nội nhưng không khả thi. Căn hộ bị bỏ trống từ giữa năm 2020 đến nay. “Trong thời gian này tôi có đăng tin quảng cáo nhưng nhiều người hỏi thuê với mức giá thấp tầm 8-10 triệu /tháng nên tôi cũng nản, không muốn tiếp tục cho thuê mà dự định bán luôn tìm sản phẩm khác đầu tư”, anh Minh tâm sự.
Chi phí bỏ ra mua căn hộ càng lúc càng cao trong khi đầu tư cho thuê lợi nhuận bèo bọt, nhiều nhà đầu tư lâu năm như anh Minh, bà Xuân dần không còn mặn mà với hình thức đầu tư căn hộ cho thuê. Ngoài ra, thị trường căn hộ cho thuê còn phải đối mặt với áp lực cạnh tranh nguồn cung gia tăng qua mỗi năm. Các dự án mới thường có nhiều tiện ích hơn, chất lượng tốt, thiết kế ngày càng đẹp khiến các dự án cũ khó cho thuê hơn và có thể phải giảm mạnh giá thuê.
Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2020 lượng tin rao chào thuê căn hộ chung cư tiếp tục tăng trong khi nhu cầu tìm thuê loại hình này lại giảm. Cùng với đó, mức lợi nhuận từ 6-8,5%/năm trong 2018 đã giảm xuống còn chưa đến 5,5% trong năm 2019 và chỉ còn duy trì ở khoảng 4% từ năm 2020 đến nay, thấp hơn lãi suất ngân hàng hiện tại. Thị trường căn hộ cho thuê được dự báo sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong năm 2021 bởi nền kinh tế đi xuống, người dân thắt chặt chi tiêu, lượng khách nước ngoài chưa trở lại Việt Nam làm việc nhiều.
Khó khăn còn chưa dừng lại
Bàn về sự “thất sủng” của căn hộ cao cấp cho thuê trong 2 năm gần đây, ông Nguyễn Tuấn Anh, một môi giới nhà cho thuê tại quận 1, TP.HCM cho biết, bên cạnh việc lượng chuyên gia nước ngoài không thể đến Việt Nam do dịch bệnh thì ngân sách thuê nhà ở cho các lãnh đạo cấp cao cũng bị thu hẹp dần để tiết kiệm chi phí trong mùa dịch. Không ít khách thuê trả lại nhà thuê giá cao để tìm nhà giá thấp hơn nhằm giảm áp lực tài chính. Do đó, nhìn chung thị trường căn hộ cao cấp vốn nhắm tới đội ngũ chuyên gia nước ngoài thuê đang rất khó khăn. Tuy nhiên ông Tuấn Anh cho rằng đây cũng không phải lý do duy nhất.
Thị trường căn hộ cho thuê sẽ còn tiếp tục khó khăn khi TP. HCM thông qua việc đánh thuế với loại hình kinh doanh này. Ảnh minh họa
“Nếu thu nhập từ loại hình nhà phố cho thuê bị sụt giảm do chịu ảnh hưởng nhất thời vì Covid-19, phân khúc căn hộ lại không phải là câu chuyện giảm giá nhất thời mà đã diễn ra trước khi thị trường cho thuê bị đè bẹp vì dịch bệnh. Nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường này mất sức hút phần lớn đến từ yếu tố cạnh tranh nguồn cung gắt gao, lượng khách thuê giảm và chi phí đầu vào cao khiến tỷ lệ lợi nhuận bị giảm thấp, đặc biết là với dòng căn hộ cao cấp. Chi phí mua căn hộ từ khi mở bán đến lúc bàn giao ngày càng tăng cao còn giá thuê lại ngày càng giảm, kỳ vọng sinh lời thấp, thêm vào đó thanh khoản căn hộ trên thị trường thứ cấp cũng không tốt kể từ năm 2029 đến nay”, ông Tuấn Anh nhìn nhận.
Thực tế kênh đầu tư cho thuê căn hộ trong 3 năm trở lại đây có lợi tức thấp trong khi giá thành bỏ ra để mua căn hộ thì ngày càng cao. Hiện nay, nhiều dự án chung cư cao cấp tại quận 2, quận 4, quận 7 và Bình Thạnh có giá bán từ 4-8 tỷ đồng chào thuê được giá cao cũng chỉ 15-25 triệu đồng/tháng. Trong khi đó một căn chung cư mới chào bán tại khu vực quận 9, quận Thủ Đức hiện có giá ước đạt từ 50-70 triệu đồng/m2, vị chi một căn hộ 2PN trung bình giá vào khoảng 3,5-5 tỷ đồng. Nếu để đầu tư cho thuê thì giá thuê mềm mại nhất cũng khoảng 1.000-1.200 USD/m2 mới có lời tốt. Khu vực này lại chủ yếu là lao động và học sinh sinh viên tìm thuê nhiều, nhu cầu tìm thuê phần lớn rơi vào khoảng từ 7-12 triệu đồng/tháng nên rất khó để có thể cho thuê những căn hộ cao cấp, vốn có giá thuê cao.
Hiệu suất cho thuê căn hộ cao cấp được dự báo sẽ còn thấp hơn nữa nếu thành phố tiến hành đánh thuế cho thuê căn hộ. Hiện nay xu hướng mua căn hộ chủ yếu là để sang nhượng kiếm lời, việc cho thuê chỉ là hình thức kiếm đồng ra đồng vào trong lúc chờ thanh lý. Nếu đánh thuế cho thuê căn hộ thì dự báo kênh đầu tư này sẽ tiếp tục giảm sức hấp dẫn.
Phương Uyên
>> Dân đầu tư vẫn "săn" bất động sản giữa dịch Covid-19
>> Thị trường cho thuê “trồi sụt” cùng dịch bệnh
>> Ê chề với đầu tư căn hộ cho thuê
