Liên quan đến bài toán tài chính cho người mua nhà ở xã hội, chuyên gia cho rằng, cần quy định rõ ràng về thời gian vay, đối tượng được vay để khách hàng tính toán được khả năng trả nợ. Những chỉ tiêu về đối tượng, điều kiện vay vốn nên được công bố cụ thể.
Theo chuyên gia, cần quy định rõ ràng về đối tượng được vay mua nhà ở xã hội.
Để thúc đẩy mục tiêu tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng. Quan điểm của Chính phủ là để chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp từ 1,5% - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bằng đồng Việt Nam bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) trên thị trường trong từng thời kỳ.
Theo đó, lãi suất cho vay dành cho chủ đầu tư là 8,7%/năm và 8,2% dành cho người mua nhà. Lãi suất điều chỉnh 6 tháng một lần.
Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên gia, mức lãi suất này với người mua nhà vẫn còn cao nên chưa hấp dẫn.
Tại một hội thảo về giải pháp cho nhà ở xã hội mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Tài chính Quốc gia cho rằng, lãi suất cho vay đối với các chủ đầu tư nên áp dụng theo phương thức lãi suất thị trường trừ đi 2%, còn đối với người mua nhà thì bằng lãi suất thị trường – (trừ) 5%; trong đó, phần 5% giảm trừ này do ngân sách tài trợ trực tiếp cho các ngân hàng thương mại.
TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia kinh tế thì cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỉ là gói vay nhà ở xã hội đối với những người có thu nhập thấp. Theo ông Hiếu, nên đổi tên "gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân" thành "chương trình cho vay với lãi suất ưu đãi 120.000 tỷ đồng”.
Lý giải cho đề xuất này, ông Hiêu cho biết, gói tín dụng hỗ trợ phải có quy định về thời gian cho vay là bao lâu 5 năm, 10 năm hay 20 năm? Về lãi suất, lãi suất ưu đãi chỉ có hiệu lực trong 5 năm, nghĩa là 5 năm sau lãi suất thỏa thuận giữa người đi vay và cho vay.
Như vậy, có ai bảo đảm lãi suất sau 5 năm thấp hơn so với mức lãi suất hiện tại. Việc thả nổi lãi suất sẽ tiềm ẩn rủi ro cho cả người đi vay và người cho vay, người đi vay là rủi ro vỡ nợ và rủi ro thu hồi nợ đối với người cho vay.
"Có thể thấy, gói 120.000 tỷ đồng này không "hoàn hảo" như gói hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội trước đây. Do đó, đây chỉ nên là chương trình cho vay ưu đãi, gói hỗ trợ phải có các quy định, điều kiện hoàn chỉnh", TS. Hiếu nhận định.
Đi vào cụ thể, để gói 120.000 tỉ triển khai hiệu quả, đảm bảo tính khả thi, hỗ trợ giải quyết bài toán nhà ở cho người lao động, TS. Hiếu đề xuất nên xác định thời gian cho vay là bao lâu, 10 năm, 20 năm hay 30 năm. Đây là cơ sở để khách vay tính toán được khả năng khả nợ.
Bên cạnh đó, cần quy định rõ ràng về đối tượng được vay. Người dân có thu nhập thấp tối thiểu phải là bao nhiêu? Những chỉ tiêu đối tượng được vay vốn, điều kiện vay ra sao nên được công bố cụ thể.
Về phía các ngân hàng, dùng chỉ tiêu nào, tỷ lệ nào đo lường khả năng trả nợ của người vay. Các ngân hàng có thể quy định về tỷ số thanh toán nợ (số tiền trả cho ngân hàng gốc và lãi của khoản vay) trên thu nhập gộp hàng tháng của người vay (Debt to Income Ratio – DTI), từ đó xác định liệu bên vay có đủ điều kiện cho khoản vay hay không.
Kinh nghiệm cho thấy, nếu thu nhập 100 triệu đồng, thường tỷ lệ này là 50%; tỷ lệ đạt 60% - 70% là hơi cao; 80% là cao và 90% là quá cao. Nếu tỷ lệ này lên tới 100% thì nhiều khả năng vỡ nợ xảy ra trong tương lai rất gần.
Ngoài ra, ông Hiếu cũng cho rằng, để gói 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thực sự để hỗ trợ người dân phải có trần lãi suất.
"Trần lãi suất của gói này không quá 10%. Bởi nếu không có quy định, giả sử sau 5 năm sau lãi suất trên thị trường bật lên sẽ rất nguy hiểm cho cả người đi vay và người cho vay. Ngay cả người dân thu nhập thấp hiện nay lãi suất 8,2% cũng đã là quá cao", TS Hiếu nhấn mạnh.
Một vấn đề nữa cũng được ông Hiếu đề cập, đó là câu chuyện nếu 4 ngân hàng thương mại lớn nhất nước dùng vốn huy động từ người dân để cho vay thì không thể nào có lãi suất thấp, bởi vốn huy động hiện tại bình quân vẫn ở mức tối thiểu 8%/năm.
Ông Hiếu ủng hộ việc dùng một gói hỗ trợ tương tự như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội cách đây 10 năm. Theo vị này, nếu như gói trước đây, Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại 3%, các ngân hàng thương mại cho vay ra với lãi suất 5%, thì hiện tại Ngân hàng Nhà nước có thể tái cấp vốn với lãi suất 4% và các ngân hàng cho vay ra với mức 7% - nằm trong khả năng trả nợ của người dân, đặc biệt là người dân nghèo.
Cuối cùng, ông Hiếu đề nghị nên có cơ chế vay riêng để nhiều đối tượng thu nhập thấp người nghèo có cơ hội tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ mua nhà ở xã hội, vì suy cho cùng, mục đích của Chính phủ là hướng tới hỗ trợ người nghèo có nhà.
Tâm An
