Thời gian gần đây, những dự án tích hợp quy mô lớn liên tục chiếm lĩnh thị trường. Khái niệm “đô thị trong đô thị”, thường được dùng cho những dự án tích hợp quy mô lớn được ghi nhận như một xu hướng tương lai của thị trường bất động sản.
Hình thái đô thị này đã trở nên phổ biến khi các nhà phát triển bắt đầu tìm cách thu hút người mua bằng cách kiến tạo các khu dân cư được quy hoạch với nhiều tiện ích, nhằm giúp cư dân tránh sự phiền toái bởi quá trình đô thị hóa nhanh chóng nhưng cơ sở hạ tầng công cộng tụt hậu. Với xu hướng này, các nhà phát triển dự án phải nghiên cứu kỹ các nguyên tắc cơ bản của quy hoạch đô thị để tạo ra giá trị bền vững cho các dự án tích hợp quy mô lớn.
Theo JLL, có 5 yếu tố quan trọng dẫn đến thành công bền vững của những dự án “bất động sản tích hợp” mà các nhà phát triển nên xem xét:
1. Chú trọng quy hoạch giao thông
Việc xem xét quy hoạch cơ sở hạ tầng giao thông là rất quan trọng khi phát triển dự án quy mô lớn. Với xu hướng sở hữu xe hơi ngày càng tăng ở Việt Nam, tình trạng tắc đường cộng với thiếu hụt chỗ đậu xe sẽ thúc đẩy nhu cầu về các giải pháp giao thông hiệu quả. Bãi đậu xe đầy đủ, kết nối tiện lợi với đường chính và hệ thống giao thông công cộng sẽ trở thành điểm cộng quan trọng giúp nâng cao giá trị dự án.
2. Chia tách giai đoạn phát triển dự án theo không gian và thời gian
Khi quy mô của dự án tăng lên, việc lập kế hoạch phát triển hợp lý các không gian chức năng khác nhau trở thành một thách thức đối với các nhà phát triển. Để có những không gian công cộng chất lượng, tiện lợi và đa dạng, cần xem xét cẩn thận các khía cạnh quy hoạch đô thị. Các khu phố thương mại nhộn nhịp cùng với quảng trường, vỉa hè và bố trí quy mô các tòa nhà hài hòa sẽ giúp phát triển một khu đô thị có sức sống và hấp dẫn, do đó giữ vững giá trị lâu dài cho dự án.
“Đô thị trong đô thị” thường được dùng cho những dự án tích hợp quy mô lớn được ghi nhận như
một xu hướng tương lai của thị trường bất động sản. Ảnh minh họa
Việc chia giai đoạn cho dự án cần được chú trọng để đảm bảo tiến độ thi công cho từng phần của mỗi khu phố và không ảnh hưởng đến những khu đã hoàn thành. Khu đô thị Phú Mỹ Hưng có cách làm khá thú vị là dựng lên các bức tường bằng cây xanh để ngăn cách các tòa nhà đã hoàn thành với những công trình đang xây dựng.
3. Xây dựng và duy trì các tiện ích công cộng
Một điểm thu hút chính của các dự án tích hợp chính là các tiện ích công cộng quy mô lớn nằm trong khuôn viên dự án. Các tiện ích như công viên công cộng hay sân vận động thể thao giúp thu hút người mua nhưng có thể kéo theo sự tốn kém về chi phí duy trì. Do đó, các nhà phát triển dự án nên nhận thức sớm về chi phí bảo trì trong tương lai của những loại công trình này và việc chia sẻ các chi phí đó với người mua (nếu có) để bảo vệ giá trị tài sản chung.
4. Tiện ích nội khu hài hòa
Đối với các dự án được hưởng lợi từ các tiện ích công cộng hiện có, các nhà phát triển không nên vì thế mà bỏ qua tiện ích nội khu của từng dự án thành phần. Việc chú trọng tiện ích nội khu nhằm tạo sự đa dạng giữa các tòa nhà cũng như xây dựng cảm giác riêng tư cho cư dân tương lai. Ngoài ra, nhà phát triển cần phải chú trọng đến tỷ lệ hài hòa giữa số lượng người sử dụng và các tiện ích chung như hồ bơi, phòng tập thể dục, sân chơi trẻ em... để đảm bảo giá trị lâu dài cho các tiện ích chung này.
5. Thành phần cư dân đa dạng và dung hợp
Điểm cộng của bất kỳ dự án quy mô lớn nào là khả năng cung cấp một loạt các loại nhà ở cho nhiều nhóm người mua tiềm năng khác nhau, từ đó tạo ra sự đa dạng trong thành phần dân cư. Tuy nhiên, mỗi tòa nhà nên được thiết kế tùy chỉnh cho mỗi nhóm khách hàng mục tiêu cụ thể trên cơ sở hài hòa chung với môi trường sống tổng thể. Ví dụ, tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, các nhà phát triển xây dựng các căn hộ dịch vụ diện tích nhỏ nhắm vào nhóm khách hàng độc thân nằm ở trung tâm dự án. Trong khi đó, những người mua theo định hướng ở cả gia đình được sắp xếp tại các căn hộ có diện tích lớn trong các tòa nhà tọa lạc ở khu vực yên tĩnh hơn.
Thúy An
