Đất nền dự án mà một trong những loại hình bất động sản khá hấp dẫn hiện nay với nhà đầu tư. Dù vậy, có không ít nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm mua đất nền, chọn sai dự án để đầu tư dẫn đến "mất cả chì lẫn chài".
Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án là lô đất nằm trong quy hoạch của địa phương, của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, vẫn ở trạng thái ban đầu và chưa được xây dựng. Nhìn chung, đất nền thường được lựa chọn trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, đã được phê duyệt, đi kèm các tiện ích xung quanh, có hệ thống giao thông tiện lợi và đồng bộ. Mục đích của dự án đất nền là phát triển các khu dân cư, khu sinh thái, dự án nhà ở, nhà xưởng, tòa nhà văn phòng...
Đất nền khác đất thổ cư như thế nào?
Đất thổ cư hay còn gọi là đất ở, dùng để ở, được phép xây dựng nhà cửa cũng như các công trình phục vụ cho đời sống. Với đất thổ cư, pháp nhân thường do cá nhân thực hiện việc tách thửa còn pháp nhân của đất nền dự án là doanh nghiệp (chủ đầu tư) thực hiện dự án, phân lô dự án.
Những rủi ro khi mua đất nền dự án
Ưu thế của đất nền dự án là giá thành rẻ, mang lại tiềm năng sinh lời cao nếu nhà đầu tư nắm bắt đúng thời cơ và chọn được dự án chất lượng. Tuy nhiên, nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm mua đất nền dự án có thể gặp phải một số rủi ro như:
1. Mất trắng tiền do mua phải dự án ma
Nhiều trường hợp mua nhầm các dự án ma do chủ đầu tư lừa đảo, người mua không những không được bàn giao đất mà còn mất trắng số tiền đã đặt cọc. Cũng có trường hợp đã được bàn giao đất rồi nhưng không thể tiến hành xây cất do vướng mắc rào cản pháp lý. Những rủi ro này thường gặp ở các dự án vùng ven thành phố, chủ đầu tư nhỏ lẻ, tiềm lực tài chính yếu, pháp lý không rõ ràng.
2. Mua phải miếng đất không có tiềm năng phát triển
Phần lớn các nhà đầu tư khi nhắm đến đất nền đều muốn bán lại ngay sau đó để ăn tiền chênh lệch. Tuy vậy, nhiều trường hợp giá đất trong khu vực không tăng sau một thời gian, thậm chí còn sụt giảm, rao bán cắt lỗ vẫn không có người mua.
3. Đánh giá sai giá trị của lô đất
Những nhà đầu tư “tay mơ” thường không tự mình tìm hiểu kỹ lưỡng về giá trị thật của mảnh đất, nghe theo lời chào mời của cò đất mà vội vã xuống tiền mua trúng lô đất không tương xứng với giá trị. Những mảnh đất như vậy không dễ bán và nếu bán được thì cũng không có lợi nhuận.
4. Tiếp cận thông tin không chính xác
Tương tự như trên, nhiều cò đất thường giới thiệu những lô đất không có thực nhằm lấy thông tin khách hàng để chào bán các dự án khác.
Kinh nghiệm mua đất nền dự án
Để tránh được những rủi ro khi đầu tư đất nền dự án, nhà đầu tư cần nằm lòng những lưu ý dưới đây:
1. Tìm hiểu kỹ thông tin chủ đầu tư
Thông thường, chủ đầu tư uy tín sẽ có những dự án đất nền tốt, khả năng sinh lời cao. Nhà đầu tư trước khi đặt cọc mua đất nền thì cần dành thời gian tìm hiểu kỹ lưỡng xem chủ đầu tư dự án là ai, đã từng thực hiện dự án nào chưa, tiểu sử ra sao, tiềm lực tài chính có mạnh không, uy tín truyền thông có tốt không… Nếu có thể, nên khảo sát các nhà đầu tư đã từng xuống tiền tại các dự án của chủ đầu tư đó để có được thông tin chính xác nhất.
2. Kiểm tra pháp lý dự án
Pháp lý dự án là yếu tố đặc biệt quan trọng với bất cứ dự án bất động sản nào. Để tránh rủi ro, nhà đầu tư chỉ nên lựa chọn những dự án đã có pháp lý rõ ràng, có đầy đủ các giấy tờ cần thiết. Các yếu tố đảm bảo tính an toàn của dự án gồm sổ đỏ, giấy phép xây dựng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai…
Một dự án đất nền ven biển đã có công trình xây dựng.
Nhà đầu tư cần xem dự án lô đất mà mình sắp mua đã có quyết định giao đất do cơ quan có thẩm quyền cấp hay chưa, đã được phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 và các thủ tục, giấy tờ liên quan khác hay chưa. Rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư có thể gặp là mua phải đất nền pháp lý dở dang, tốn kém thời gian để hoàn thiện pháp lý hoặc không thể ra sổ vì vướng quy định.
3. Không mua đất nền chung sổ
Mua đất nền chung sổ tiềm ẩn khá nhiều rủi ro vì đây thường là dự án chưa được phân lô hoặc chưa đủ điều kiện phân lô tách thửa. Nếu mua đất chung sổ thì sau có vấn đề tranh chấp xảy ra, nhà đầu tư sẽ gặp khá nhiều rắc rối chẳng hạn như có người không chịu thỏa thuận, không tách sổ được, không xác định được vị trí lô đất của mình.
4. Định giá đất nền
Khi đã lựa chọn được lô đất tốt để đầu tư thì việc tiếp theo cần làm là định giá lô đất nền để tránh “đu đỉnh”. Thay vì tự mình định giá đất, nhà đầu tư có thể tìm chuyên gia bất động sản, chuyên gia thẩm định giá đất để được tư vấn mức giá sát nhất. Phương pháp định giá phổ thông là so sánh giá các nền đất xung quanh ở cùng thời điểm. Chỉ mua khi giá đất thấp hơn hoặc bằng giá thị trường.
5. Đánh giá tính thanh khoản của lô đất
Tính thanh khoản là khả năng bán lại lô đất có nhanh chóng, dễ dàng không? Với nhà đầu tư muốn ra hàng nhanh hoặc còn yếu về tài chính thì việc xác định tính thanh khoản lại càng phải ưu tiên. Vậy làm sao để xác định tính thanh khoản của lô đất?
- Tìm hiểu xem ngân hàng có hỗ trợ cho vay mua đất ở khu vực này hay không, nếu có thì tối đa bao nhiêu %. Lô đất được đánh giá là có tính thanh khoản tốt nếu ngân hàng cho vay với tỷ lệ vay hơn 50% giá trị của lô đất.
- Tình hình giao dịch đất đai quanh khu vực có sôi động không? Nhà đầu tư có thể tham khảo trên các website rao bán bất động sản xem có nhiều người đăng bán đất khu vực mình đã chọn hay không, giá cả thế nào. Cần tìm hiểu nhu cầu mua bán, giao dịch ở khu vực này có thật không. Nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền khi biết chắc dự án có tính thanh khoản tốt, có thể bán được nhanh khi cần tiền, tránh tình trạng chôn vốn.
- Nhu cầu nhà ở quan khu vực: Khu vực xung quanh dự án có gần khu công nghiệp, cư dân đông đúc hay không.
6. Cân nhắc khả năng tài chính
Yếu tố này đặc biệt quan trọng. Nhà đầu tư phải tính toán số tiền mình có để chọn mua lô đất phù hợp với tài chính, hạn chế rủi ro trở thành con nợ trong tương lai. Lời khuyên cho nhà đầu tư mới gia nhập thị trường là chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi hoặc trong trường hợp phải vay ngân hàng thì số tiền vay không vượt quá 50% giá trị mảnh đất.
Bên cạnh đó, một trong những kinh nghiệm mua đất nền dự án là quan tâm đến tiến độ thanh toán, các điều khoản trong hợp đồng cùng thời hạn giao đất để cân đối tài chính cho phù hợp. Trong trường hợp đầu tư chung với bạn bè, người thân thì phải làm bản cam kết, thỏa thuận, có giao kèo rõ ràng về tỷ lệ góp vốn cũng như trách nhiệm, quyền lợi của các bên.
Khánh An (tổng hợp)
